ABUSI EDILIZI
Il rischio di impegnarsi nell'acquisto di un immobile per il quale sono stati commessi abusi edilizi è variabile a seconda del tipo di abuso. In tre casi di abuso anche un rogito può essere reputato nullo.
quando l'immobile sia stato costruito senza alcun provvedimento abilitante o in totale difformità con la licenza, la concessione edilizia, il permesso a costruire, o la denuncia di inizio attività indispensabile.
quando non sia stata inserita o allegata al rogito, per gli edifici iniziati a costruire prima del primo settembre 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera è stata iniziata epoca anteriore a questa data e, per quelli iniziati a costruire in seguito, una dichiarazione che reca gli estremi della licenza, concessione, permesso a costruire.
quando, mancando gli assensi all'edificazione, non siano stati riportati estremi della domanda di condono, estremi del versamento delle somme dovute, la dichiarazione che il Comune non ha emesso provvedimenti di sanatoria o, in alternativa gli estremi del permesso di sanatoria (se è stato rilasciato).

COSTI
I fattori di cui tenere conto per calcolare la spesa nella compravendita di una casa
Costi fiscali. Imposta di registro o Iva, imposte ipotecarie e catastali, imposte di bollo. Le spese sono più alte se si tratta di un immobile diverso dalla prima casa.
Costi notarili. Il notaio è indispensabile e quindi anche i costi per l'atto di compravendita.
Agenzia immobiliare. Eventuale provvigione.
Costi di ristrutturazione. Va compreso l'eventuale adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza.
Mutui. L'importo negli anni di eventuali finanziamenti.
Immobilizzo di capitale. La somma liquida pagata per l'acquisto e la ristrutturazione avrebbe potuto essere reinvestita e fruttare un reddito.
Trasloco. Spese per il trasloco e per le conseguenti pratiche burocratiche.
Arredamento. Costi per l'acquisto di mobilio e complementi d'arredo (da sostenere inevitabilmente anche se si va da una casa all'altra, per adattare la nuova casa).
Doppia proprietà. Costi della doppia proprietà di immobili: anche se si vende la prima abitazione per trasferirsi in un'altra vi sarà un periodo in cui si possiedono entrambe. Ciò significa, oltre a maggiori spese condominiali, anche ulteriori spese fiscali (gli immobili diversi dalla prima casa comportano più tasse).
Spese per la proprietà. Per chi acquista per la prima volta la casa o va in una abitazione più grande, sono da tenere in conto anche le future maggiori spese per la proprietà. Tra queste l'imposta comunale sugli immobili, l'imposta sui redditi, spese condominiali, spese di manutenzione ordinaria e soprattutto straordinaria dell'immobile.

IPOTECHE O PROTESTI
La presenza di ipoteche sull'immobile è un grave problema. Si tratta in genere di garanzie a fronte delle quali viene erogato un prestito. Se il debitore non paga le rate alla scadenza, il creditore può incamerare il bene ipotecato.
Controlli. Il notaio controlla sempre prima della firma del rogito che non sussistano questi pesi. Infatti al compromesso in genere l'acquirente versa una caparra e potrebbe fare molta fatica a riaverla indietro.
Servitù. Vi sono poi altri diritti che terzi possono vantare sull'immobile. Per esempio il passaggio di un vicino sulla proprietà, quello con cui qualcuno si riserva la possibilità di sopraelevare il palazzo e altri casi ancora. Per tali diritti, definiti in genere «servitù o trascrizioni pregiudizievoli», vale lo stesso discorso fatto per le ipoteche.
Protesti e pignoramenti. È prudente che l'acquirente si informi se il venditore è un soggetto a rischio di fallimento e quindi se ha un'attività imprenditoriale in proprio o in una società di persone (Snc, Sas). In caso di crack tutte le somme versate a titolo di acconto per la casa finirebbero nel calderone del passivo.
È meglio far effettuare una visura sul bollettino dei protesti presso le Camere di Commercio e assumere informazioni bancarie.

POSSIBILITA' DI VENDITA
Il rischio maggiore che si corre quando si avviano le trattative per l'acquisto è che la casa in realtà non sia vendibile.
Il mediatore professionale ha tutto l'interesse di controllare - ma attenzione, sotto lo stretto profilo giuridico non ne ha l'obbligo - che chi vuol vendere abbia le carte in regola, perché in caso contrario perderebbe soldi, tempo e credibilità.
I motivi per i quali una casa non è liberamente vendibile possono essere fra i più diversi: dalle irregolarità urbanistiche non sanate (se la casa, ad esempio, ha un sottotetto reso abusivamente abitabile) ai vincoli dell'edilizia convenzionata , per cui l'immobile può essere alienato solo a determinate condizioni.
Il mediatore improvvisato, che ragiona con la logica del "mordi e fuggi", si fa pochi scrupoli. A volte può trattarsi di un vero e proprio truffatore, che cerca di intascare soldi da due, tre o più potenziali acquirenti. In questi casi recuperare le somme versate a titolo di caparra, con i tempi della giustizia italiana, non è facile.

PROPRIETARIO
Conoscere il mediatore non basta.
Bisogna informarsi anche su chi vende e sul perché vende: soprattutto se il venditore non intende rogitare subito.
La ragione è molto semplice: se prima del rogito il venditore fallisce, il potenziale a cquirente diventa creditore del fallito e riavrà indietro una porzione degli anticipi versati solo dopo anni. Quindi è opportuno stare molto attenti se la casa in vendita è di una società, di un commerciante o di un artigiano.
Se la casa interessa veramente, conviene fare prima qualche indagine sullo stato patrimoniale del venditore.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Un'altra raccomandazione utile è quella di leggere , prima di dare il via all'acquisto, il regolamento di condominio . Vi potrebbero essere disposizioni particolari e in contrasto con i propri interessi. Se si ha un cane, ad esempio, è meglio accertarsi che il regolamento non vieti la presenza di animali.
Bisognerebbe anche chiedere al venditore i verbali delle ultime assemblee, i riparti delle spese e le ricevute dei pagamenti.
La legge stabilisce che :

- le spese deliberate prima di un passaggio di proprietà, anche se effettuate dopo, sono a carico dell'acquirente che subentra;

- l'amministratore può chiedere all'acquirente le spese non saldate dal venditore negli ultimi due anni.

La documentazione sul condominio si potrebbe chiedere anche all'amministratore, ma nella realtà ci si potrebbe sentire opporre un rifiuto, nel nome della privacy, difficilmente contestabile.

TRASCRIZIONI IPOTECARIE
Altre notizie da conoscere assolutamente sono quelle che riguardano la presenza di trascrizioni ipotecarie sull'immobile.
Se sulla casa il vecchio proprietario pagava un mutuo, potrebbe addirittura risultare conveniente non estinguerlo . Il che si verifica spesso nel caso di mutui indicizzati: per chi compra significa pagare lo stesso tasso che pagherebbe accendendo un nuovo mutuo, ma risparmiando le spese necessarie per istruire la pratica.
Comunque l'immobile è sempre r ogitato solo se libero da vincoli e da ipoteche : quindi non c'è il rischio di trovarsi da pagare un mutuo di cui non si sapeva nulla. Pericolo tutt'altro che teorico quando si acquista una casa nuova direttamente dal costruttore.

VISITA DELLA CASA
Infine un consiglio pratico: i mediatori spesso presentano la casa in vendita magnificandone i pregi e tralasciandone i difetti.

Se però non si conosce bene la zona in cui è situato l'immobile, è meglio, prima di mettere mano al libretto degli assegni, tornare nei dintorni in altre ore del giorno e in altri giorni della settimana.

Si potrebbe così scoprire che un giorno il parcheggio è impossibile perché c'è il mercato, o che gli aerei sorvolano il palazzo, o che a cento metri c'è una discoteca o un altro locale particolarmente rumoroso e altri problemi di questo tipo.

NON DIMENTICARE DI…

- Valutare la rendita catastale dell'immobile.

- Non dare mai somme (ad eccezione delle provvigioni) con assegni intestati all'agente immobiliare.

- Non usare mai il termine anticipo, ma caparra perché quest'ultima è disciplinata dal Codice civile a differenza dell'anticipo che non offre sufficienti garanzie in caso di contenzioso.

- Al rogito, se il valore catastale dell'immobile è di molto inferiore a quello reale, non dichiarare il minimo, perché, oltre a commettere un reato, si potrebbe rischiare un accertamento da parte dell'Amministrazione Finanziaria.